2022年下半年全球利率飙升，引发了房地产价值“大重置”（great reset），对投资者和借贷方的影响喜忧参半。然而，随着利率见顶及通胀开始降温，市场终于迎来了转机。受稳定的资本价值和收益回报支撑，亚太房地产市场有望于2024年逐步复苏。

　　人口结构变化、数字化转型和脱碳等结构性增长正在持续改变房地产各板块和地区的住户需求。从周期性角度来看，随着当前的周期和价格回调进入稳定阶段，目前亚太区部分市场的买入价格及租金增长潜力颇具吸引力。此外，企业融资方式正持续从监管更为严格的传统银行融资转向私募市场融资，为房地产债投资者创造着新的机遇。

　　亚太区成为全球最具韧性的地区

　　亚太市场的多元化令其成为了全球最具韧性的地区之一。该地区各市场的回调节奏有所差异，因此带来了较具吸引力的投资机会。

　　展望未来，租金增长将成为推动市场复苏的主要动力，资本化率压缩的情形将暂告停止。然而，由于各主要地区及板块的增长动力各异，复苏步伐也不尽相同。整体而言，全球房地产价值由峰值至低谷的跌幅预计将达约30%。亚洲（日本除外）的跌幅相对温和，预计为10%至20%，而欧洲则可能面临近40%的跌幅。

　　在亚太区（日本除外）市场，利率上升和资本化率扩大给资产定价带来了压力，在澳大利亚及韩国等地尤为明显，这些市场预计将在未来12个月企稳向好。相反，日本持续的低利率环境在过去两年为房地产价格提供支持，并压缩了资本化率。在良好的收益率差与市场稳定性的影响下，日本仍为具有吸引力的投资市场。然而，预计借贷成本将小幅上升，令资产价格的前景承压。

　　亚太区结构性机遇：“3D”趋势

　　随着重置持续，市场仍充满不确定性，房地产投资者应专注于可控的因素，即收益。人口结构变化（Demographics）、数字化转型（Digitalization）和脱碳（Decarbonization）等长期结构性趋势均是极具吸引力的投资主题，正推动着房地产各板块的住户需求与租金增长。

　　人口结构变化在增长中有关键作用，不断增长的城市人口和高昂的置业成本为租赁地产带来有利前景，特别是在悉尼、墨尔本、新加坡和东京等主要城市。此外，学生公寓和老年住宅等其他住宅板块也可从人口趋势中受惠。澳大利亚以及亚太区大多数主要城市的机构住宅租赁地产供应不足，以及建筑成本上升导致的新楼供应延迟，均为该板块的基本面提供了支持。

　　数字化转型带动了数据中心和物流的需求。当下正处于数据中心跨世代增长机遇的早期阶段，随着生成式人工智能发展加快了市场对数据中心的需求，在需求稳固且供应有限的有利基本面支持下，租赁前景仍然强劲。超大规模数据中心为主要云技术供货商提供服务，预计将取得强劲的租金增长，尤其在东京、首尔、新加坡以及澳大利亚主要城市等电力供应有限的市场。

　　尽管我们仍然看好物流投资主题，投资者也应当审慎挑选并专注投资核心细分市场。在第三方物流和配送行业自动化和生产力提高的推动下，悉尼、墨尔本、东京、新加坡和首尔等细分市场中位于核心地段的优质物流资产有望跑赢大市。

　　最后，脱碳趋势推动了人们对于拥有高ESG资质房地产的需求。因此，投资者需要谨慎挑选那些具备稳健的绿色评级资质的资产，并重点关注甲级房地产的稳定收益策略。此外，位置优越的资产也可能因为ESG资质较低而陷入风险，投资者可以低价买入这些资产，并通过缜密的改造与资产策略，恢复住户需求并提高资产估值。

　　对于长期投资者而言，大部分亚太市场目前的买入价格已更具吸引力，经济低迷中也浮现出一些周期性机会。尽管全球写字楼领域面临逆风因素，但悉尼、首尔和新加坡的写字楼市场具有较为可观的前景。旅游业的复苏将对酒店和高街零售行业带来有利影响，尤其是在东京和大阪。

　　房地产债：贷款填补资金缺口

　　鉴于市场失调和利率大幅上升，在过去的12至18个月里，许多机构投资者认为这是一个有吸引力的切入点，可以通过房地产债实现投资组合的多样化。

　　鉴于债务的下行保护功能，其在不确定时期通常会有更佳的表现，在当前环境下尤为如此。更严格的银行监管和低杠杆率往往可以提供有吸引力的切入点，利率和贷款利差的上升也提高了收益率。

　　目前，亚太区的非银贷款市场与美国和欧洲相比仍有一定差距，但近期贷款标准的加强正助力该市场的加速发展。监管限制提高了对银行贷款的资本要求，这将导致缓冲资金增加，同时也表明银行将更加谨慎地对待商业房地产贷款，进一步为非银行贷款机构向有资金需求的项目提供支持打开了大门。

　　在高收益房地产债券领域，大部分亚洲发达市场的银行放贷仍具明显的竞争力，相反澳大利亚非银贷款市场的投资机会则较具有吸引力。澳大利亚银行目前面临监管机构的压力，要求减少对房地产的投资，尤其是风险较高的资产和项目，加上房地产贷款资金池不断扩大，因此进一步带动了非银贷款的趋势。不过，投资者仍需谨慎挑选，尤其是对于办公楼和住宅开发项目，应当专注于优质资产与管理良好、并有望在整个周期内持续受租户及买家青睐的项目。

　　多元投资组合提升回报

　　近年来，包括房地产和私募信贷在内的私募另类资产，在各资产类别中增长最快。私募另类资产在传统上属于机构投资的资产类别，但目前日益受到个人财富投资者追捧，因为他们更多转向另类资产以追求投资组合多元化，同时获得更优的风险调整后回报。

　　数据中心等行业具有巨大增长潜力，但进入门槛较高，对于希望进入这些行业的投资者来说，情况更是如此。如今，只能通过房地产投资信托基金 (REITs)，或者由经验丰富的主动型基金经理负责的专用私募基金才能获得这些投资机会。

　　尽管“大重置”造成了一些阵痛，但对于那些寻找有吸引力入场时点的长期投资者来说，情况即将得到缓解。随着利率上调周期结束，顺应长期趋势进行投资对于投资者而言是一个不错的起点。此外，考虑到要应对持续的市场挑战，并抓住即将到来的复苏机遇，一个包括股票和债务的多元化房地产投资组合将带来更低的波动和更好的风险调整后回报。

　　【作者系保德信房地产（PGIM Real Estate）亚太区主管】原油配资公司